Как устроена продажа коммерческой недвижимости в Москве (мнение)

За последние два года столичный рынок торговых и офисных площадей претерпел существенные изменения. Часть собственников приняла решение о продаже объектов, переставших отвечать бизнес-задачам. Другие, напротив, активно приобретают помещения по скорректированным ценам. Посредничество профессиональных брокеров в подобных сделках — практически обязательное условие.

Раскрыть тему, актуальную и для многих инвесторов, вызвался Борис Фомичев, наш читатель, практикующий трейдер и юрист по образованию. Вот, что пишет Вадим в своем электронном письме (содержание, источники, орфография и пунктуация сохранены, мненеи автора может не совпадать с мнением сайта, а сам материал не следует рассматривать в качестве практической рекомендации или руководства к действию).

Предпосылки для продажи

Мотивы собственников различаются. Наиболее распространённая ситуация — прекращение деятельности компании, когда помещение утрачивает функциональное назначение. Содержать пустующий объект, оплачивая налоги и коммунальные услуги, экономически нецелесообразно.

Другой типичный случай — расширение бизнеса. Компания переросла прежние площади, а сохранять их в качестве резерва затратно. Встречаются и ситуации, связанные с наследованием коммерческой недвижимости. Наследники, получившие доли в квартире, нередко предпочитают разделить деньги, а не заниматься совместным владением.

Подготовительный этап

Работа с документацией — первое, на что следует обратить внимание. Именно проблемы с бумагами чаще всего задерживают сделки на недели и месяцы. Покупатель найден, стороны согласовали цену, но выясняется, что технический паспорт не обновлялся или в помещении проведена несогласованная перепланировка.

Специалисты по недвижимости рекомендуют заблаговременно сформировать полный пакет документов:

1. Правоустанавливающие документы. Актуальная выписка из ЕГРН, договор приобретения помещения — эти бумаги запрашивают в первую очередь.
2. Техническая документация. Паспорт БТИ с поэтажным планом. При наличии перепланировок — документы об их согласовании.
3. Подтверждение отсутствия задолженностей. Долги по коммунальным платежам или взносам в управляющую компанию существенно снижают привлекательность объекта.
4. Арендные договоры. Действующие соглашения с арендаторами — преимущество для покупателя, получающего объект с готовым денежным потоком.

Полный и актуальный пакет документов сокращает срок экспозиции объекта. Кроме того, отсутствие юридических проблем лишает покупателя оснований для снижения цены.

Определение стоимости

Ошибки в ценообразовании — частое явление. Некоторые собственники отталкиваются от цены приобретения, стремясь компенсировать вложения. Другие ориентируются на соседние объявления, не учитывая, что аналогичные лоты могут экспонироваться безрезультатно длительное время.

Рыночная стоимость формируется под влиянием комплекса факторов:

• местоположение и интенсивность пешеходного потока;
• этажность, наличие витринного остекления;
• техническое состояние помещения и инженерных систем;
• транспортная доступность, близость к станциям метро;
• наличие парковочных мест.

Оптимальное решение — проведение независимой оценки. Отчёт оценщика служит аргументом в переговорах и обосновывает запрашиваемую цену.

Работа с брокером

По данным commercial-shop.ru, самостоятельная продажа требует значительных временных затрат: размещение объявлений, обработка звонков, организация показов. Профессиональный брокер располагает сформированной базой покупателей, знает эффективные каналы продвижения, владеет техникой переговоров.